НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ СССР
НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ЮСТИЦИИ СССР
ИНСТРУКЦИЯ
от 5 февраля 1923 г. N 381
Инструкция НКВД и НКЮ по применению
Постановления Совнаркома от 14 августа 1922 года.
1. Право застройки имеет своей задачей и
целью дать твердое правовое основание строительству жилищ, гарантируя
длительный характер и ненарушимость установленного
договором права застройки и тем создавая необходимые условия
как для привлечения строительных капиталов, так и для осуществления
строительного кредита, являющегося необходимым элементом в деле строительства.
2. Право застройки есть долгосрочное
право иметь и возводить строения на национализированной (городской и сельской)
земле. Право это устанавливается договором о предоставлении под застройку
земельных участков как свободных от строений, так и застроенных в целях
достройки места на участке не более 300 кв. саж. ремонта строений и возведения новых.
3. В пределах срока договора о праве
застройки право его переходит по наследству, может быть обременено залогом и
отчуждаемо. Будучи раз установлено договором, право застройки не может быть
прекращено до истечения срока договора.
В случаях перехода права застройки к
иному лицу продажею его с торгов право это остается в силе с сохранением всех
условий договора и всех связанных с ними прав, обязанностей и обязательств
(залог). При признании договора расторгнутым и переходе возведенных построек к
коммунальному хозяйству лежащий на них залог остается в силе.
4. Залог и отчуждение права застройки
допускается с согласия Комхоза, причем Коммунальный
Отдел имеет право контроля над расходованием полученных по залогу денег на
потребности, связанные с осуществлением договора.
5. В целях недопущения бессистемной и
беспорядочной застройки и предупреждения застройки свободных пространств специального назначения (зеленые насаждения, площадь,
улицы) Коммунальным Отделам надлежит до заключения отдельных договоров о праве
застройки немедленно:
а) определить места, подлежащие застройке
в первую очередь;
б) разбить предназначенные для постройки
места на участки не более 300 кв. саж. каждый.
Примечание. В зависимости от характера
застройки допускается объединение нескольких застроенных участков в один.
6. О выделении для застройки участков
Коммунальным Отделом должна быть произведена публикация. В публикации
указываются:
а) точное местоположение участков;
б) размер участка;
в) обязательный размер застройки в
процентном отношении к площади участка (см. ниже ст. 11);
г) срок сдачи на право застройки;
д) указание о возможности выяснения
всяких иных условий и план участка в Коммунальном Отделе.
7. Договор о праве застройки должен
совершаться под страхом недействительности в нотариальном порядке (Пост. о праве застройки, ст. 2). Точно
так же в нотариальном порядке должен совершаться залог или отчуждение права
застройки (Пост. о праве
застройки, ст. 8). Сделка залога или отчуждения права застройки должна быть
зарегистрирована в Коммунальном Отделе, который учиняет надпись о регистрации
на акте сделки и выдает его заинтересованной стороне.
8. Коммунальные Отделы обязаны завести
реестровую книгу участков, предоставленных на право застройки. Одновременно с
реестром владений на право застройки Коммунальные Отделы обязаны завести реестр
застройщиков с указанием номера записи владения по реестру участков.
Всякое изменение положения права
застройки (обременение залогом, отчуждение) должно быть отмечено в реестре
участков на право застройки.
9. В договоре о праве застройки
обязательно указывается:
А. Наименование договаривающихся сторон.
Договор заключается от имени
Коммунального Отдела в лице его заведующего, застройщиком может быть как
юридическое лицо (кооперативные объединения, учреждения, организации т.п.), так
и физическое лицо.
Б. Срок действия договора.
Срок этот для деревянных строений может
быть установлен не более 20 лет, а для каменных - до 49 лет (Постановление о
праве застройки, ст. 1).
Ввиду ограниченности срока права
застройки для деревянных строений рекомендуется в договорах не уменьшать
установленной законом предельной величины его.
В. Точное определение сдаваемого под
застройки участка с указанием местонахождения и границ участка, размеров его в
длину и ширину, находящихся на участке строений и т.п. К договору должен быть
приложен план участка, сдаваемого на право застройки.
Г. Размер и срок взносов арендной платы
за земельный участок.
Арендная плата определяется в золотых
рублях с кв. саж. в
зависимости от характера строений: более высокая плата назначается за земельные
участки, предназначаемые под строение торгово-промышленного назначения,
пониженная плата - на участки, предназначаемые для жилищного строительства.
Повышение арендной платы устанавливается в самом договоре с указанием сроков
повышения и размеров его, причем арендная плата за земельные участки может быть
повышаема не чаще чем через каждые 5 лет (Пост. о праве застройки, ст. 3).
В целях развития жилищного строительства
рекомендуется повышение арендной платы за участки, предназначаемые для застройки
под жилье, устанавливать каждый раз не выше чем на 10 проц. против предыдущей
платы.
Д. Характер и размер строений, которые
застройщик обязуется возвести. При установлении размера застройки Коммунальным
Отделам рекомендуется руководствоваться следующими положениями:
Процентное отношение площади застройки ко
всей площади участка следует устанавливать в центральных районах города в
пределах от 25 до 50 проц., на окраинах - от 10 до 25 проц.
Высота строений или предельное число
этажей, которые должны удовлетворять требованиям строительного устава и местным
на сей предмет обязательным постановлениям.
Предельная площадь квартиры.
В интересах доступности выстроенных
помещений для малоимущих слоев населения рекомендуется устанавливать в договоре
предельные нормы площади квартир в 25 кв. саж., а
предельную площадь комнаты - в 40 кв. аршин.
Е. Срок приступа к постройке, который
должен быть в договоре установлен не более одного года (Постановление о праве
застройки, ст. 3), с указанием, что несоблюдение этого условия может повлечь за
собой расторжение договоров в судебном порядке.
Ж. План производства работ по
строительным сезонам и срок окончания постройки, который устанавливается в
зависимости от размера и характера ее, но во всяком
случае не выше 3 лет.
З. Условия поддержания строений в
исправном виде (ремонт).
И. Условия страхования строений в полной
сумме оценки их и употребления страховых сумм на восстановление строений в
случае пожара, в обеспечение чего страховой полис передается Коммунальному
Хозяйству.
К. Неустойка в определенном размере за
невзнос арендатором в срок установленной арендной платы, за несоблюдение сроков
приступа к постройке и окончания ее, за нестрахование
строений и т.д. Неустойка за невзнос арендной платы не должна превышать
размеров самой арендной платы. В остальных случаях неустойка не должна
превышать годового размера арендной платы. Требование неустойки не связано с
расторжением договора, за исключением случаев невыполнения условия о сроке
приступа к постройке и осуществления обусловленного договором плана
производства работ. В указанных случаях сверх взыскания неустойки в
обусловленном размере Комхоз может предъявить в
судебном порядке иск о расторжении договора с возмещением застройщику стоимости
возложенных, но не использованных затрат. За несвоевременный взнос платежей
устанавливается определенный процент пени не свыше 2 проц. в месяц, каковая
пеня взимается и за несвоевременный взнос неустойки. В случае
невнесения застройщиком причитающихся с него по договору платежей более чем за
один год, равно как и в случае неуплаты неустойки в размере не меньше годовой
арендной платы Коммунальный Отдел может обратить взыскание в судебном порядке
на самое право застройки, причем взыскание осуществляется путем продажи права
застройки с публичных торгов.
10. Кроме неустойки, в договор могут быть
включены и иные гарантии исполнения застройщиком договора, как то: перестройка
неправильно возведенного строения за счет застройщика, страхование строения за
его счет и т.п.
11. В договор о праве застройки могут
быть включены и другие условия, не противоречащие закону и сущности самого
права застройки. Следует устанавливать процент зеленых насаждений на участках,
который обязан засадить застройщик (не менее 10 проц. площади участка). Может
быть возложена на застройщика обязанность сооружения тротуара и содержания в
исправности мостовой в части, прилегаемой к
застроенному участку. Рекомендуется договариваться с застройщиками в рабочих
районах о заселении строений не менее чем на 30 проц. рабочими. При наличии этого
условия арендная плата за земельные участки может быть установлена в пониженном
размере и даже с последующим понижением ее при соответствии состава жильцов
первоначальному условию.
12. Залог права застройки устанавливается
в пределах срока договора на время, определенное по договору залога. В случае
перехода права застройки к новому приобретателю залоговое обременение остается
в силе, равно как и при досрочном переходе права застройки к Коммунальному
Отделу.
13. При всяком переходе владения, бывшего
предметом договора о праве застройки, Коммунальному Хозяйству, в том числе и за
истечением срока договора (ст. 14 Пост.), застройщику возвращается стоимость
построек к моменту их сдачи, под каковою следует понимать стоимость вложенных,
но не использованных затрат, исчисленных применительно к расценке валютности денег к моменту расчета.
14. В комиссию по установлению стоимости
построек (ст. 14 Пост.) от Коммунотдела входит не
менее 2-х членов, в число коих входит представитель от техническо-строительного
надзора, в оценочную комиссию вызывается или застройщик, или защитник его
интересов.
Заместитель Народного
Комиссара Внутренних Дел
БЕЛОБОРОДОВ
Народный Комиссар Юстиции
КУРСКИЙ