НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РСФСР
ИНСТРУКЦИЯ
от 11 августа 1934 г. N 163
ОБ УДОСТОВЕРЕНИИ И РЕГИСТРАЦИИ КОММУНАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ
ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА ВЛАДЕНИЕ СТРОЕНИЯМИ
И ЗАЛОГА ИХ
(с изм. и доп., внесенными письмами НККХ
РСФСР
от 03.06.1935 - "Бюллетень НККХ РСФСР",
N 13, 1935;
от 27.07.1935 - "Бюллетень НККХ РСФСР",
N 16, 1935;
от 09.10.1935 - "Бюллетень НККХ РСФСР",
N 21, 1935)
(Изд. в отмену инстр. НККХ РСФСР N 69 от 3 апреля 1932 г. - Б. НККХ N 11 - 32 г.)
I. Общие положения
§ 1. На городские отделы коммунального
хозяйства (в городах) и на коммунальные отделы райисполкомов (в сельских
местностях и городах, не имеющих самостоятельно организованных городских
коммунальных отделов) возлагаются обязанности:
а) регистрации актов передачи земельных
участков в бессрочное пользование для стр-ва (С.У.,
1932, N 66, ст. 295);
б) удостоверения договоров о
возникновении права застройки;
в) регистрации перехода строений и права
бессрочного пользования земельными участками от одних владельцев к другим в
пределах обобществленного сектора;
г) удостоверения договоров об отчуждении
частными лицами строений и права застройки;
д) удостоверения договоров залога
строений и права застройки;
е) выдачи залоговых свидетельств;
ж) регистрации арестов, налагаемых на
строения и право застройки.
§ 2. Перечисленные в § 1 действия не
являются нотариальными, они производятся коммунальными отделами лишь по месту
нахождения земельных участков и строений и объединяются с работой коммунальных
отделов по учету жилфонда.
§ 3. Все надписи на документах,
удостоверяемых городскими и районными коммунальными отделами, подписываются на
первых из них заведующими отделами, а на вторых - председателями райисполкомов
или специально выделенными для этой цели членами президиумов райисполкомов.
§ 4. Удостоверение
упомянутых в п. п. "б", "г" и "д" § 1 договоров
может совершаться, по приглашению участвующих в них лиц, на дому у них или в
ином месте (напр., больнице, домзаке) в случае
невозможностей сторон или одной из них прибыть в помещение коммунального отдела
по уважительным причинам (болезнь, дряхлость, содержание под стражей и т.п.).
§ 5. При представлении сторонами в
коммунальные отделы договоров (п. п. "г" и "д" § 1) для их
удостоверения должностные лица этих отделов (§ 3) должны внимательно
ознакомиться с содержанием договоров и установить, соответствуют ли они
требованиям закона и действительному намерению сторон.
§ 6. В случае предоставления договоров,
имеющих ростовщический или кабальный характер, явно убыточный для государства,
или нарушающий действующие законы, должностные лица коммунотделов
(§ 3), отказывая в удостоверении, должны немедленно сообщить об основании
отказа местному прокурору и высшему органу, в системе которого состоит участник
данной сделки.
По требованию сторон им должна быть
выдана справка об основаниях отказа коммунального органа в удостоверении
договора.
§ 7. Все удостоверяемые коммунотделами документы и удостоверительные на них надписи
должны быть написаны разборчиво и четко. Подчистки не допускаются. Пробелы
должны быть прочеркнуты, поправки и приписки оговорены и подписаны сторонами и
должностными лицами коммунотделов. Ошибочно
написанное зачеркивается тонкой чертой, чтобы видно было зачеркнутое, и
оговаривается в конце договора.
Документы, написанные на нескольких
полулистах, должны быть сшиты, пронумерованы, прошнурованы и скреплены подписью
должностного лица, удостоверяющего их, и печатью коммунального органа.
Договоры изготовляются в трех экземплярах,
считающихся подлинниками, один из них остается в делах коммунотдела,
остальные выдаются сторонам.
§ 8. В договорах, совершаемых отдельными
гражданами, должны быть полностью указаны их имена, отчества, фамилии и их
адреса. Личности граждан, неизвестные должностным лицам коммунотделов,
удостоверяющим договоры, должны быть проверены по паспортам, а в местностях,
где не проведена паспортизация, - по удостоверениям личности или путем
удостоверения двумя свидетелями. Кроме того, должны быть проверены правоспособность
и дееспособность участников сделок: граждане моложе 18 лет не могут совершать
сделок без согласия родителей или попечителей; за лиц слабоумных или малоумных,
а также за детей, не достигших 14 лет, заключают сделки их родители или
опекуны.
§ 9. Юридические лица (учреждения,
предприятия, организации, общества) совершают сделки через своих представителей
на основании соответствующих положений и уставов. Полномочия
представителей юридических лиц должны быть проверены коммунотделами,
удостоверяющими договоры.
От имени юридических лиц могут
действовать не только их законные представители (президиум, правление,
управляющий и т.д.), но и уполномоченные на то ответственными руководителями, с
печатью учреждения, предприятия или организации.
Если основная доверенность выдана
физическому лицу, то передоверие должно быть удостоверено нотариальным
порядком.
§ 10. На договоре или сделке должна быть
собственноручная подпись сторон. Стороны должны подписываться непременно в
присутствии должностного лица, удостоверяющего сделку, или признать ранее
сделанные ими подписи своими. За неграмотных и не имеющих возможности
расписаться по болезни или другим причинам по их просьбе расписываются другие
лица, подпись которых и причины, почему совершающие договоры не могли сами
расписаться, должны быть засвидетельствованы должностным лицом, удостоверяющим
сделку.
§ 11. На НККХ АССР, краевые и областные
отделы (управления) коммунального хозяйства возлагаются обязанности:
а) дачи местным коммунальным отделам
разъяснений в связи с применением настоящей инструкции;
б) составления и сводки отчетов о
деятельности местных коммунальных отделов и представления сводных отчетов в
НККХ РСФСР;
в) производства обследований коммунальных
отделов, выполняющих перечисленные в § 1 функции;
г) разрешения жалоб на неправильные
действия местных коммунальных отделов, в частности, на их отказ в удостоверении
сделок.
II. Регистрация
актов передачи земельных
участков в бессрочное пользование
§ 12. На основании Пост. ВЦИК и СНК от 1
августа 1932 г. (С.У., 1932, N 66, ст. 295) передача земельных участков
учреждениям, предприятиям и организациям, перечисленным в ст. 1 этого
Постановления, для возведения строений совершается по актам бессрочного пользования
земельными участками.
Эти акты подлежат внесению в
регистрационную книгу или в регистрационные карточки в целях учета
домохозяйств, включаемых в фонд учреждений, предприятий и организаций.
На всех экземплярах акта делается отметка
с указанием регистрационного номера.
Акты, составленные до издания настоящей
Инструкции, вносятся в регистрационную книгу или в регистрационные карточки на
основании хранящихся в делах коммунальных органов актов.
§ 13. Невнесение актов в регистрационные
книги или карточки не лишает эти акты юридической силы.
III. Удостоверение
договоров
о возникновении права застройки
§ 14. Договоры о передаче земельных
участков на праве застройки частным лицам, РЖСКТ и общественным организациям,
не перечисленным в ст. 1 Пост. ВЦИК и СНК от 1 августа 1932 г. (С.У., 1932, N
66, ст. 295), подлежат обязательному удостоверению в коммунальном отделе.
§ 15. До удостоверения в коммунальном
отделе договоры о праве застройки не имеют юридической силы (ст. 72 Гр. код. РСФСР).
IV. Регистрация перехода
строений и права
бессрочного пользования земельными участками от
одних
владельцев к другим в пределах обобществленного
сектора
§ 16. В целях учета
строений, находящихся не только в муниципальном фонде, но и в фонде
госучреждений, предприятий и организаций обобществленного сектора, а также
наблюдения за управлением этим фондом и его хозяйственной эксплуатацией, коммунотделам необходимо иметь точные сведения о том, кто
является владельцем строения и по какому основанию строение перешло к новому
владельцу.
Поэтому коммунотделы
обязаны:
а) по данным инвентаризации и прочим имеющимся в распоряжении коммунотделов
материалам завести регистрационную книгу или регистрационные карточки для всех
строений обобществленного фонда;
б) отмечать в регистрационной книге или
на карточках каждую возмездную или безвозмездную передачу строения другому
владельцу, перечисление строения в муниципальный фонд или из муниципального
фонда, а также переход права бессрочного пользования земельным участком от
одного пользователя к другому.
§ 17. Возмездный и безвозмездный переход
строений от одного владельца к другому в пределах обобществленного сектора
совершается в порядке, установленном:
а) Пост. ЦИК и СНК СССР от 11 июня 1926
г. "Об отчуждении государственного имущества" (С.З., 1926, N 42, ст.
305; 1927, N 26, ст. 283; N 53, ст. 534; 1928, N 6, ст. 50; 1929, N 39, ст.
343);
б) Пост. СНК СССР от 6 мая 1930 г.
"О порядке отчуждения государственного имущества кооперативным
организациям" (С.З., 1930, N 27, ст. 305);
в) Пост. ЦИК и СНК СССР от 21 декабря
1927 г. "О порядке возмездной и безвозмездной передачи имущества
госучреждениям и предприятиям" (С.З., 1928, N 2, ст. 13; 1930, N 48, ст.
500);
г) Пост. СТО от 26 августа 1931 г. и 7
июля 1932 г. "О порядке расчетов между госорганами и кооперативными
организациями за передаваемое ими имущество" (С.З., 1931, N 56, ст. 365;
1932, N 53, ст. 324);
д) Пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 30 августа
1930 г. "О порядке передачи имущества, находящегося в ведении
госучреждений и предприятий республиканского и местного значения, другим
госучреждениям и предприятиям и входящим в систему кооперативным
организациям" (С.У., 1930, N 40, ст. 505; 1934, N 12, ст. 79);
е) Пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 10 октября
1931 г. "О порядке перечислений строений из
национализированных и обратно" (С.У., 1931, N 62, ст. 451).
Примечание. Перечисленные в § 17
постановления не распространяются на строения, принадлежащие кооперативным
организациям, не входящим в систему, и общественным организациям. Сделки со
строениями совершаются этими организациями в порядке, установленном § 19 - 23.
§ 18. На акте передачи строения в
порядке, установленном перечисленными в § 17 постановлениями, коммунотдел делает отметку с указанием регистрационного
номера.
Отсутствие на акте такой отметки не
влечет за собой недействительность передачи.
Местные советы могут в своих обязательных
постановлениях предусматривать обязанность учреждений, предприятий и
организаций представлять коммунальным органам для регистрации акты передачи
строений, составленные этими учреждениями, предприятиями и организациями.
V. Удостоверения
договоров
об отчуждении частновладельческих строений
§ 19. При удостоверении договоров об
отчуждении (купле-продаже, мене, дарении), а также о запродаже
частновладельческих строений, находящихся в городах и рабочих, курортных и
дачных поселках, должностные лица коммунальных отделов должны:
а) требовать от владельцев строения
представления документа о принадлежности ему отчуждаемого строения и справки от
финотдела об отсутствии у продавца неоплаченных налогов, сборов и пошлин;
б) проверить по реестру
частновладельческих строений, принадлежит ли отчуждаемое строение продавцу и не
числится ли на строении запрещений и залоговых обременений;
в) установить по инвентаризационным актам
размер оценки отчуждаемого строения, а в местах, где не проведена
инвентаризация, затребовать от владельца строения справки о его страховой
оценке;
г) отобрать в соответствии со ст. 182 Гр.
код. у сторон подписки: у
продавца - о том, что от его имени, имени его жены и их несовершеннолетних
детей в течение трех последних лет не совершалось договоров отчуждения строений
или их частей; у покупателя (частного лица) - о том, что ни он, ни его жена и
их совершеннолетние дети не владеют строениями (в целом или частях) на праве
собственности <1>; у покупателя - юридического лица - требовать
предъявления соответствующего положения или устава, разрешающего совершение
сделок о приобретении строений;
--------------------------------
<1> Это
ограничение не распространяется на отчуждение одного и того же строения по
долям (составитель).
д) требовать от продавца представления на отчуждение строения нотариально
удостоверенного согласия другого супруга в том случае, когда отчуждаемое
строение было приобретено продавцом после регистрации брака;
е) требовать от продавца представления на
отчуждение принадлежащей ему доли строения нотариально засвидетельствованного
согласия прочих собственников этого строения или отказа их от права
преимущественной покупки отчуждаемой доли;
ж) требовать от продавца и покупателя
внесения в текст договора отчуждения строения указаний на то, кто проживает в
качестве съемщиков жилых помещений в отчуждаемом строении (с точным
наименованием съемщиков и их соц. положения);
(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР
от 27.07.1935)
з) объявить покупателю содержание ст. 169
и 156 Гр. код. РСФСР, разъяснить ему их значение и
сделать отметку в удостоверительной подписи на договоре о том, что эти статьи
Гр. код. покупателю объявлены
и разъяснены.
(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР
от 27.07.1935)
§ 20. Если на одном земельном участке
находится несколько строений, принадлежащих одному владельцу, то отчуждение
отдельного строения впредь может производиться лишь с особого разрешения
коммунального отдела на выдел земельного участка, обслуживающего отчуждаемое
строение.
Если на одном земельном участке находится
несколько строений, принадлежащих разным владельцам, то владельцы вправе
отчуждать их и без раздела земельного участка, обслуживающего все находящиеся
на нем строения.
§ 21. Договоры отчуждения строений на
снос или перенос подлежат обязательному удостоверению.
§ 22. Коммунальный отдел не вправе
отказать в удостоверении договора отчуждения строения, требующего капитального
или текущего ремонта, если в этом договоре предусмотрена обязанность
приобретателя произвести требуемый ремонт в ближайший строительный сезон.
§ 22-а. Коммунальный
отдел не вправе удостоверять договоры отчуждения частновладельческих строений
государственным учреждениям и предприятиям, кооперативным и общественным
организациям за цену, превышающую инвентаризационную оценку этих строений, а в
местностях, где инвентаризация не проведена, - по цене, превышающей страховую
оценку (Пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г.).
(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР
от 03.06.1935)
§ 23. Отменен. - Письмо НККХ РСФСР от
09.10.1935.
§ 23-а. Договоры отчуждения
частновладельческих строений до удостоверения их в коммунальном отделе не имеют
юридической силы.
(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР
от 03.06.1935)
VI. Удостоверения
договоров
об отчуждении права застройки
§ 24. Строения, находящиеся на земельных
участках, переданных по договорам застройки, как вновь возведенные
застройщиками, так и ранее существовавшие, не могут отчуждаться отдельно от
права застройки.
Поэтому отчуждение таких строений должно
совершаться по договору отчуждения права застройки, подлежащему обязательному
удостоверению в коммунальном отделе.
§ 25. Право застройки может быть
отчуждаемо как целиком, так и по долям (право на половину, на одну треть и
т.д.) без выделения в натуре земельного участка. В результате долевого
отчуждения получается общее право застройки; при этом условия пользования
отдельными строениями на общем участке и отдельными частями участка
определяются по соглашению между созастройщиками.
Отчуждение доли права застройки,
выражающейся в целом строении, с выделом в натуре земельного участка,
обслуживающего это строение, может производиться лишь с особого разрешения
коммунального отдела. В результате такой сделки у покупателя возникает новое
право застройки выделенного участка с находящимся на ней строением. В подобных
случаях необходимо составление плана выделяемого участка и нанесения на прежнем
плане точных границ выделенного участка с отметкой на прежнем плане о
разрешении выдела.
§ 26. Договор об отчуждении права
застройки излагается, как правило, в виде надписи в конце подлинного договора
застройки. При изложении договора об отчуждении права застройки в форме
отдельного документа последний при удостоверении его приобщается к подлинному
договору застройки, как составляющий с ним нераздельное целое.
§ 27. При приобретении права застройки
госучреждениями и предприятиями, а также организациями, упомянутыми в ст. 1
Пост. ВЦИК и СНК от 1 августа 1932 г. (С.У., 1932, N 66, ст. 295), у
приобретателя возникает вместо права застройки право бессрочного пользования
земельным участком и право собственности на строения, находящиеся на этом
участке.
§ 28. Если приобретателем права застройки
является РЖСКТ, то по выбору последнего либо к нему переходит право застройки,
либо у него возникает право бессрочного пользования.
§ 28-а. Правила, изложенные в § 22-а,
23-а, распространяются и на договоры отчуждения права застройки.
(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР
от 03.06.1935)
VII. Удостоверение
договоров
залога строений и права застройки
§ 29. При удостоверении договоров залога
строений и права застройки коммунальные органы обязаны выполнить правила,
изложенные в п. п. "а", "б" и "в" § 19 настоящей
Инструкции.
§ 30. Если на строение или право
застройки наложен арест, то договор залога может быть удостоверен лишь с
письменного согласия предшествующих залогодержателей.
§ 31. Одновременно с удостоверением
договора залога строений и права застройки на закладываемое строение и право
застройки налагается арест (§ 36, п. "в").
§ 32. Объектом залога может быть не
только право застройки в целом, но и идеальная доля его.
В случае
обременения залогом доли права застройки, принадлежащего двум или нескольким
лицам (физическим или юридическим), земельный участок с несколькими
находящимися на нем строениями может быть разделен на самостоятельные части
лишь с особого разрешения коммунотдела и согласия
залогодержателя, причем выдел этих частей может быть произведен или с переводом
соответствующей доли долга на их владельцев, или с полным освобождением их от
этого долга. В последнем случае снимается
арест, лежащий на общем праве застройки, и налагается арест на ту долю, на
которой остается обеспечиваемый ею долг.
§ 33. Отчуждение обремененных залогом
строений и права застройки с переводом долга на нового приобретателя может быть
совершено лишь с согласия залогодержателя. Это согласие излагается или в
надписи на втором экземпляре договора залога, или в особой подписке с
засвидетельствованной подписью залогодержателя.
В сам договор отчуждения включается
условие о принятии приобретателем на себя обязательства по погашению долга,
лежащего на отчуждаемом строении или праве застройки.
§ 34. В обеспечение ссуд кредитных
учреждений или иных денежных обязательств по отношению к учреждениям и
организациям коммунотделы могут выдавать залоговые
свидетельства на строения или право застройки, налагая при этом арест на
указанные в залоговом свидетельстве объекты (§ 36, п. "в").
Все сведения, которые должны быть указаны
в залоговом свидетельстве, должны быть представлены в коммунальный отдел
заинтересованными сторонами, и, в случае надобности, затребованы коммунальным
отделом от учреждений или организаций без оплаты этих требований какой-либо
пошлиной или сбором.
§ 35. Учреждения и организации, принявшие
на основании залоговых свидетельств в залог строения или право застройки, могут
передавать свои залоговые права другим учреждениям и организациям. О такой
передаче права залога делается на залоговом свидетельстве соответствующая
передаточная надпись.
Учреждения и организации, которым
переданы залоговые права, обязаны предъявить залоговые свидетельства с
передаточными надписями на них коммунальным отделом без перевода арестов на имя
новых залогодателей.
VIII. Наложение
ареста на строения и право застройки
§ 36. Арест на строение и право застройки
может быть накладываем:
а) по требованию физического или
юридического лица, в пользу которого состоялось вошедшее в законную силу
судебное решение о взыскании денежных сумм с владельца строения или права
застройки или же определение суда об обеспечении иска;
б) по требованию взыскивающего
в бесспорном порядке или по исполнительной нотариальной надписи;
в) при удостоверении договора залога
строения или права застройки или же при выдаче залогового свидетельства.
§ 37. Требование о наложении ареста (п.
п. "а" и "б" § 36) посылается в коммунальный отдел по месту
нахождения строения.
В требовании должны быть указаны:
а) фамилия, имя и отчество владельца
строения или права застройки, а для юридических лиц - их полное наименование;
б) подробное наименование и
местонахождение объекта, подлежащего аресту;
в) основание ареста (§ 36);
г) взыскиваемая сумма (обозначенная
словами и цифрами).
В случае неполноты сведений в требовании
о наложении ареста коммунальные отделы пополняют их путем дополнительной
переписки.
§ 38. О наложенных по поступившим
требованиям арестах коммунальные отделы сообщают лицам и учреждениям,
приславшим эти требования.
§ 39. Регистрация арестов производится
или посредством занесения их на особые регистрационные карточки, или путем
записи их в особую книгу под соответствующие порядковые номера, проставляемые
одновременно и на требованиях, и на переписке об этих арестах. Требования и
переписка об арестах хранятся отдельно, образуя особый реестр арестов за год.
Регистрация арестов производится не
позднее следующего дня после получения коммунальным отделом соответствующего
требования.
§ 40. Всякое изменение и снятие арестов
производится коммунальными отделами по сообщению должностных лиц, приславших
требования о наложении арестов, или по заявлениям залогодержателей или
взыскателей, подпись которых на заявлениях должна быть надлежаще удостоверена.
Изменение ареста состоит в снятии прежнего и наложении измененного ареста.
§ 41. Строение и право застройки, на
которые наложен арест, не могут быть ни отчуждены (проданы, подарены, обменены),
ни заложены до снятия ареста, за исключением случаев, указанных в § 32 и 33.
§ 42. Справки о наложенных арестах или об
отсутствии арестов выдаются заинтересованным лицам и учреждениям по их
письменным просьбам об этом. В случае поступления требования и наложения ареста
в течение трех дней после выдачи справки коммунотдел
не позже следующего дня после наложения ареста посылает об этом сообщение в
учреждение, куда должна быть представлена первоначально выданная справка.
IX. Единая
государственная пошлина
§ 43. За совершение коммунальными
органами действий, упомянутых в § 14, 19, 24, 29, 34, 42, взимается в пользу
местного бюджета единая государственная пошлина в размерах и порядке,
установленных:
а) Положением о единой государственной
пошлине от 7 февраля 1933 г. (С.З., 1933, N 12, ст. 65-б);
б) Пост. СНК СССР от 3 сентября 1933 г.
"Об утверждении ставок единой государственной пошлины для плательщиков 2 и
3 категории" (С.З., 1933, N 56, ст. 329).